To już drugi tekst dotyczący różnorakich problemów z sąsiadami. Pierwszy znajdziesz tutaj, a tymczasem zapraszam na grunt prawa cywilnego – zawiera ono wiele regulacji dotyczących stosunków sąsiedzkich. W dzisiejszym artykule zajmiemy się tymi najważniejszymi z nich: immisjami.
Immisje to termin, którym określa się zachowania mające miejsce na nieruchomości własnej, lecz oddziałujące na nieruchomość (nieruchomości) sąsiednie. Przykładem immisji są przenikające na sąsiednie nieruchomości pyły, gazy, zapachy, zanieczyszczenia, substancje toksyczne np. opary z farby. Imisjami są również nadmierne wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne.
Immisje mogą również polegać na tym, że działanie lub zaniechanie działania po stronie właściciela powoduje, że sąsiedzi są czegoś pozbawieni np. światła, widoku, świeżego powietrza. Jako częsty przykład tego rodzaju immisji negatywnych należy wskazać nieusunięcie rozrastających się gałęzi drzew czy krzewów, a tym samym mocne zacienienie naszego ogródka lub działki. Często immisje są skutkiem rozbudowy budynków sąsiada – nowe zabudowania zakłócają korzystanie z nieruchomości na różne sposoby np. poprzez znaczne zasłonięcie dopływu światła dziennego, przemakanie ścian ze względu na spływanie wód opadowych, czy zakłócenia w sygnale telewizyjnym.
Nieruchomości sąsiednie w prawie cywilnym to nie tylko nieruchomości, które bezpośrednio przylegają do siebie. W odniesieniu do immisji, które się rozprzestrzeniają (np. do hałasu, rozpylania płynów, dymów) pojęcie nieruchomości sąsiedniej rozumiemy szeroko. Wyobraź sobie, że w Twoim niedalekim sąsiedztwie wybudowano dyskotekę, a dźwięki skocznej muzyki znacznie przekraczają dopuszczalne normy hałasu. Mimo, że granica Twoich zabudowań jest położona kilkanaście metrów od ogrodzenia dyskoteki, możesz interweniować i żądać zaniechania nadmiernego hałasu.
Treść przepisu art. 144 Kodeksu cywilnego wprowadza zakaz nadmiernych immisji:
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Immisje pośrednie, czyli jakiś wpływ działań sąsiada na naszą nieruchomość, co do zasady jest dopuszczalny. Immisje są bowiem dozwolone tak długo, jak długo nie przekraczają przeciętnej miary. Pośrednie oddziaływanie na sąsiednią nieruchomość zabronione będzie dopiero wtedy, gdy wykażemy nie tylko sam fakt immisji, lecz także to, iż przekraczają one przeciętną miarę przyjętą w danym środowisku. Zawsze pod uwagę będzie brane obiektywne spojrzenie na daną sytuację, a nie tylko subiektywne poczucie krzywdy osoby poszkodowanej.
Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń – przeciętna miara- to określenie dwóch czynników. Zawsze musimy ustalić, czy działanie sąsiada zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko z ogólnego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. A zatem znaczenie będzie charakter środowiska, w jakim mieszkamy – czy jest to wieś, miasto czy chociażby obszar uzdrowiska. Każda sprawa będzie rozpatrywana indywidualnie, w oparciu o konkretną sytuację sąsiedzka. Dla przykładu – inaczej będzie oceniona hodowla kur w ogródku w środku miasta, takie działanie sąsiada najczęściej wiąże się z dużą uciążliwością dla jego najbliższych sąsiadów. Ta sama hodowla kur w warunkach wiejskich najczęściej nie przekracza ogólnie przyjętych zwyczajów.
Wszystkie oddziaływania wymienione powyżej nazywane są immisjami pośrednimi. Immisje pośrednie trzeba odróżnić od:
• działań, które w całości dokonywane są na cudzym gruncie (wtargnięcie na nieswoją nieruchomość, korzystania z drona nad naszą działką);
• tzw. immisji bezpośrednich, czyli bezpośrednim i celowym oddziaływaniu na działkę sąsiadów za pomocą jakiegoś urządzenia (rury, rowu) w celu kierowania np. cieczy (ścieków, wody) na sąsiednią nieruchomość. Przykładem może być skierowanie deszczówki z posesji na posesję sąsiadów, czy też przerzucenie na nieruchomość sąsiednią nieczystości. Te immisje są zbliżone do fizycznej ingerencji w cudzą nieruchomość.
Zarówno działanie na cudzym gruncie, jak i immisje bezpośrednie są całkowicie zakazane jako naruszające treść przepisu art. 140 Kodeksu cywilnego, w którym wyraźnie stwierdza się, że właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób.
Jak już pisałam wyżej – każdy przypadek immisji trzeba rozpatrywać indywidualnie, dlatego warto w takiej sprawie skonsultować się z adwokatem. Zapraszamy do kontaktu z nami.
Tymczasem już niedługo pojawi się trzeci wpis z tej serii 😉